【損しない土地探しのコツ】不動産屋に行く前に一連の流れを学ぶ

不動産




 

 

ども、不動産業もやってます、5年目くんよつです。

 

人生に一度のお買い物といえば、不動産。

2度3度ある人は稀です。

 

 

これから購入を考えている方、高い買い物だし、これからの生活を左右する大事な時ですね。

 

そんな高い買い物ですから、初めて会う営業マンとしっかりと話ができるようにある程度知識をつけておいた方が良いのは言うまでもありません。

 

そこで、今回は土地探しに焦点を絞って、必要な知識を習得するための手順をみなさんにレクチャーしたいと思います。

 

きっとお役に立てるはず!

 

 

住みたい場所のエリアを選定

 

まずは何と言っても場所を決めることから始めましょう。

大抵の方は今住んでいる場所の付近でとお考えになっていることと思います。

しかし、新築を機会に実家の近くに住もうという方も多いです。

 

お子さまの年齢は?

 

この両者の大きな差は「お子さまの年齢」です。

せっかくできた子供の友達とお別れするということは、引越しをして転校するという事は、子供にとって大きな転機となります。

せめて同じ学区内でと検討する方が大半です。

 

意外と学区の範囲をご存知ない方もおいので、こちらのサイトで必ず確認をお願いします。

今は簡単に学区を調べることができます。

ご覧のように全国調べることができ、保育園から中学校までわかるのでおすすめです。

 

まだお子さまが小さければ、大人のコミュニティの中で判断ができますので、比較的お選びになる範囲は広くなる可能性がありますね。

 

このような住むエリアを決める理由となりうるものはいくつかありますので、ご夫婦、ひいては両家のご両親との話し合いが必要になってくるかもしれません。

 

 

予算を決める

 

エリアが決まりましたので、次に選ぶ基準となる「土地の金額」について考えてみましょう。

 

この予算に関しては、土地だけでなく建物も含めた予算となります。

 

 

ひとつの基準は、【毎月にいくら家に払っていける】か。

今賃貸にお住いの人は、あとプラス○万円までなら出せるなど、毎月のご予算との相談になります。

 

 

 

こちらのシミュレーションを使って、いくら借りれば、毎月の支払いがいくらになるかをあらかじめ知っておきましょう。

まず借り入れ金額を「3,500万円」に設定してみましょう。

もし、ボーナスでの支払いも可能であれば入力しましょう。

 

返済方法はとりあえず「元利均等」を選んでください。

返済期間はご自由にお選びいただけます。

金利のタイプはとりあえず「固定金利」を選んでください。

当初金利の部分を「0.85」を入力し、「全期間」としてください。

 

ここまで入力して資産実行を押すと、毎月の支払額がわかります。

仮に「3,500万円」で35年借り入れで上記の内容で入力すると毎月の返済額は「96,372円」となります。

 

いかがですか?

この金額を毎月支払っていけるかどうかをご判断いただきたいのです。

 

※上記の試算は2017年10月現在のあくまでも参考例であり、借入を保証するものではありません。

 

もちろん、いくらその予算が毎月払えるからといって、その金額を借り入れできる事は別です。

 

借入はお給料が振り込まれる金融機関でご相談されることをオススメいたします。

会社としてお付き合いしている金融機関であればほぼ間違いなく良い条件を提案してくれるはずです。

また相談するときや、口座の確認の意味を考えても、地元の銀行をオススメいます。

 

金利に関してはご相談される金融機関によって変わりますので、一度金融機関に足を運んでいただき、現状でいくら借入ができるか確認するのが良いですよ。

 

金融機関に行くと融資の「事前審査」というものをするよう促されると思いますが、まだ土地も具体的に決まっていないので、【事前審査の事前相談】という形になります。

 

ぜひ一度ご自身がいくら借入ができるか確認してみてください。大まかに金額を提示してくれます。

 

 

お金の借りる条件について

 

まず最初に最もお困りになる2択が【変動金利と固定金利】です。

読んで字のごとく、「景気の良し悪しで借りている金利が変わるのが変動金利」、「景気の良し悪しに左右されないで、借りた時の金利で払い続けられるのが固定金利」です。

 

当然ですが、固定金利の方が借入金利は高く設定されています。

 

金利は現在かなり低く設定されております。

数年前と比べても驚くほどの金利となっています。

 

変動金利で安く払い続けることを望むか、固定金利で長期間支払う金額が変わらない安心感を買うのかはあなた次第です。

営業マンはそれぞれ意見がありますが、結果将来のことは誰にもわかりません。

そして、予想と違ってもその営業マンが責任を取れるものでもありません。

 

最後はご家族でお決めいただくものですので、後悔の無いようにお選びください。

 

最後に、「短期間の固定金利」は絶対に選んではいけません

金融機関では5年固定や10年固定をオススメされますが、そのまま乗ってはいけません。

 

今までの歴史の中で、短期間の固定金利を変動金利が追い越したことはありません。

安心と安さを推してくる銀行マンもいますが、選択肢に入れないようにしましょう。

 

 

土地を探す

 

これで探す土地の予算がわかりましたね。

この予算を目安に考えて土地を探していきましょう。

 

まずは知識をつけるために、不動産情報サイトをいくつか見てみましょう。

 

今回知らなければならない項目は【坪単価】です。

言葉は聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?

不動産サイトでは以下のことを調べます。

 

・今自分が探そうとしているエリアの坪単価はいくらなのか?

・予算から逆算して何坪くらいの土地を買うことができるのか?

 

この2つを明らかにしていきます。

 

今回のおすすめのサイトはアットホームです。

アットホームのCMを見たことある人も多いのではないのでしょうか?

全国区のサイトであり、かつ見やすいわかりやすい内容でオススメです。

 

 

でも、もし次のものをご存知であれば、ぜひ確認してください。

 

・地方の広告業者が発行しているフリーペーパー

・CMをバンバン流している地元の不動産業者

 

中には会員登録が必要な場合があります。

個人情報を入力しないと見ることができないサイトもあります。

 

ここで尻込みする人もいるかもしれませんが、一生に一度の買い物なので、思い切って踏み込んでみましょう。

その不動産屋しかない情報がありますので、無駄にはなりません。

 

 

土地の用語の知識をつける

 

では、ひとつ土地のサイトを見てみましょう。

希望の情報を入力していきましょう。

ひとつ例にとって見てみましょう。

 

 

 

赤で囲んだ部分が土地の坪単価ですね。

この坪単価を目安に考えてきます。

こんな感じでいくつか土地を見てみましょう。

 

 

おお!

希望のエリアで、希望の面積で良い土地が見つかった!

すぐに問い合わせよう!

 

なんて思っていませんか?

 

その土地、ちょっとまった!!

いくつか注意しなければならないポイントがあります。

 

一緒に確認していきましょう。

土地の詳細を開いてください。

まずは地方にありがちなのが【調整区域】です。

このエリアに入っていると最悪家が建てられないかも!

でも、このエリアだからといって、絶対に建てられないというわけではないので、不動産屋が教えてくれますので安心してください。

今回の例にあげた土地は調整区域ですね。

家を建てることができるかどうか、不動産屋さんに確認が必要ですね。

 

次に土地の前の道路にかかわる【セットバック】です。

前面道路は4mないといけません。

これは消防車が通れるように法律できまっているのですが、まだまだ全国で4m未満の道路はたくさんあります。

そこで必要になってくるのがセットバックです。

自分の土地を道路と見なして、何も建てられないようにしなければなりません。

実質土地面積が減ってしまうというわけですね。

しかし、これも基本的にはセットバックした面積で表示されていることがほとんどですので、安心してください。

今回の土地はセットバックは関係ないようですね。

 

あとは、【地目】も念のため確認しておきましょう。

「宅地」であれば問題ないのですが、「田」などの農地である場合はお金が余分にかかったり、日程が余計にかかったりと少し手間がかかります。

 

さあ、ここまできて、問題ない土地を見つけた!、問い合わせてみよう!と思った人もいるかもしれません。

 

でも世の中、そう簡単にうまい情報はありません。

特に不動産業界においては、基本的に【相場】という金額がとても大事になってきます。

 

土地を持っている地主さんはなるべく高く売りたい。

買いたいあなたはなるべく安く買いたい。

 

そんな両者の気持ちの中で、落ち着く金額が【相場】なのです。

 

何か問題があればその分安く、好条件であればその分高く。

これが土地ですので、安いなと思ったら何かあると思ってください。

実際に現地に行ってみる必要がありますので、「何かあるかも?」と心して行けば、大丈夫です。

 

また、今表示されている金額が多少値引き交渉が入ることを予測して不動産業者と出している場合がほとんどですので、必ず金額の交渉を行いましょう。

 

 

土地資料の問い合わせ

 

それでは、あらためて土地を問い合わせてみましょう。

電話するときは「何を見て電話したか」と「土地の金額と面積」を伝えましょう。

資料を受け取る手段が必要になりますので、FAXか郵送、メールで対応してくれるところもありますので、相談して見ましょう。

 

土地を紹介してくれる不動産仲介業者もいろいろな人がいますので、クセのある人もいらっしゃいますが、気にせず欲しい情報を伝えましょう。

多少の営業をかけられる可能性がありますので、ある程度心しておく必要はありますね。

 

 

買いたい土地が見つかったら

 

最初の1歩として【買付証明書】という書類を提出します。

この買付証明書は土地の「予約するための書類」と思ってください。

 

買付証明書を提出することで購入する意思表明をしたことになります。

もし、先約が入っていた場合でも2番目として順番待ちも可能です。

 

買付証明書には次の情報を記載して提出します。

・土地の情報

・金額

・購入条件

 

書式はどの不動産屋でもあるので購入の意思を担当の方にお伝えしましょう。

購入条件にはたいてい「融資条件」がつき、万が一希望の金額が借入できなければ、この申し込みによる契約は白紙で和解できるというものが付いています。

逆にこの条件がなければ確認することが必要になります。

 

この買付証明書を提出したからといって、必ず購入しなければならないわけではありません。

キャンセルも可能です。

しかし、決して軽い書類ではないことも心の隅に置いておいてください。

 

 

晴れて買付証明書を受理してもらえたら

 

早速金融機関に行きましょう。

以前「事前審査の事前相談」した担当の人と話すことがスムーズに進めるためには良いでしょう。

ここで「事前審査」のお申し込み書類を記入いたしましょう。

土地の書類を持っていく必要があります。

 

この「事前審査」の結果はおよそ3日〜5日ほどででます。

この結果が出ないことには土地の契約を進めることができませんので、とにかく待つしかありません。

 

この事前融資が通れば、あとは契約に向けて進めていくのみとなります。

 

 

まとめ

今回の目的である土地探しの一連の流れは以上になります。

不安なことが多い分野なのでなかなか前に踏み出せないという人がたくさんいます。

そして売り込まれたら心配だと言う方もいらっしゃいます。

 

この不安はどんなに知識が増えても消えることはないかもしれませんが、知識が増えることにより限りなく少なくすることはできると思っています。

 

そして、最後まで読んでいただけたあなたの心配事が、少しでも減っていたら幸いです。

 

 

では。